2026: locação mais exigente

GESTÃO, CUSTOS E EXPERIÊNCIA NO CENTRO DO JOGO

As previsões de especialistas para 2026 indicam que a locação seguirá forte, mas em um ambiente bem mais exigente para proprietários e gestores. Com o crédito imobiliário ainda restrito, a demanda por aluguel continua sustentada, porém acompanhada de custos operacionais mais altos, maior pressão regulatória e expectativa crescente por imóveis bem mantidos. O recado do cenário é claro: não basta ter imóvel disponível, é preciso administrar com visão de negócio.

Entre as principais tendências, estão a importância de eficiência energética, manutenção preventiva e qualidade do imóvel para preservar ocupação e rentabilidade. Inquilinos estão mais atentos a conforto, custo total de moradia e experiência durante o contrato, o que força proprietários a investir em melhorias, transparência e resposta rápida a problemas. Em paralelo, ajustes de preço precisam ser mais cuidadosos, equilibrando retorno financeiro e capacidade de pagamento.

Para quem atua com locação, 2026 tende a premiar a gestão profissional. Planejamento financeiro, controle de despesas, contratos bem estruturados e uso de tecnologia deixam de ser diferencial e viram requisito básico. O mercado continua aquecido, mas menos tolerante ao improviso e quem tratar locação como operação estruturada, e não como renda “automática”, deve atravessar o próximo ano com mais estabilidade e previsibilidade.

Aluguel

? FISCALIZAÇÃO. 2026 marca uma virada no rigor sobre a locação: com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro (o “CPF dos imóveis”), cruzamento automático de dados da Receita Federal e novas regras trazidas pela Reforma Tributária, aluguéis informais, contratos mal declarados e rendimentos “por fora” tendem a ficar muito mais expostos. A Receita passa a comparar informações de contratos, DIMOB, movimentações financeiras e dados patrimoniais, reduzindo o espaço para erro ou improviso. A recomendação é clara: contratos formalizados, valores corretamente declarados, escolha consciente do índice de reajuste e organização documental deixam de ser “boa prática” e viram item de sobrevivência para proprietários e imobiliárias que querem evitar autuações, multas e dores de cabeça em um cenário de fiscalização bem mais afiada.

?‍♂️ FLEX. A locação segue forte e deve ganhar ainda mais tração com o avanço do short stay premium, modelo de curta duração voltado a imóveis de alto padrão, bem localizados, mobiliados e com serviços completos. A demanda vem principalmente de profissionais em trabalho híbrido, nômades digitais e estrangeiros no Brasil, que priorizam flexibilidade sem abrir mão de conforto. Esse movimento reposiciona o mercado: retrofit, modernização e foco em experiência passam a ditar novos investimentos residenciais, especialmente em grandes centros urbanos e destinos turísticos consolidados.

??‍? PROFISSIONALIZAÇÃO. O relatório Emerging Trends in Real Estate 2026, da PwC em parceria com o Urban Land Institute, aponta que a locação entra em um novo ciclo de maturidade: a demanda segue forte, mas o jogo passa a ser gestão, eficiência e experiência do inquilino. Portfólios de aluguel ganham prioridade frente a ativos de venda, com foco em multifamily, locação urbana bem localizada e modelos flexíveis, enquanto tecnologia, dados e operação profissional deixam de ser diferencial e viram obrigação. O estudo destaca que proprietários e gestores que tratam locação como negócio estruturado (com controle de custos, adaptação de produto e visão de longo prazo) tendem a capturar melhor valor num mercado resiliente, porém cada vez menos tolerante ao improviso.

2026 começa com sinal verde no Rio

MCMV SUSTENTOU LANÇAMENTOS E SP PUXOU O RITMO

A leitura do Secovi-Rio para 2026 é de otimismo moderado, apoiado na expectativa de queda gradual dos juros, melhora no ambiente econômico e retomada da confiança de compradores e investidores. Segundo a entidade, 2025 já mostrou sinais de estabilização e reorganização do mercado, criando uma base mais sólida para decisões no próximo ano, menos euforia, mais planejamento e análise de viabilidade.

No recorte por segmento, a avaliação é positiva tanto para vendas quanto para locação. A demanda por aluguel segue firme, impulsionada por crédito ainda restrito e mudanças no perfil das famílias, enquanto a compra e venda tende a ganhar fôlego à medida que o financiamento fica menos pesado no bolso. O Secovi destaca que imóveis bem localizados, com preço ajustado e produto alinhado à demanda real continuam girando, mesmo em um cenário ainda seletivo.

Para profissionais e empresas do setor, o recado é claro: 2026 não será um ano de “mercado fácil”, mas de oportunidade para quem estiver organizado. Gestão, leitura de dados, estrutura financeira e atendimento mais profissional ganham peso num ambiente em que o cliente está mais informado e exigente. Em resumo, o cenário é construtivo, não de corrida desenfreada, mas de avanço consistente para quem faz o básico bem feito e sabe onde pisa.

Compra e Venda

? JUROS. O Relatório Focus passou a indicar que a Selic deve encerrar 2026 em 12,25% ao ano, reforçando a expectativa de um ciclo de queda gradual dos juros após o período prolongado de aperto monetário. Embora ainda em patamar elevado, a projeção sinaliza alívio no custo do crédito ao longo do próximo ano, com impacto direto sobre financiamento imobiliário, decisões de investimento e apetite por risco, não é um “juro baixo”, mas já muda a conversa do mercado de “defesa total” para planejamento de retomada.

? ESCASSEZ. Um artigo da Patamar Capital aponta que o mercado imobiliário pode entrar em 2026 com estoque crítico, capaz de se esgotar em até 8 meses em algumas praças, resultado da combinação entre poucos lançamentos nos últimos anos, custo de construção elevado, juros altos que frearam novos projetos e demanda que segue firme. A leitura é clara: se o ritmo de lançamentos não acelerar, a pressão tende a aparecer em preços e aluguéis, especialmente em regiões consolidadas e produtos bem localizados, criando um cenário mais competitivo para compradores e investidores e reforçando a importância do planejamento antecipado.

?️ OFERTA. O Espírito Santo deve ganhar mais de 17 mil novos imóveis a partir de 2026, segundo levantamento do setor, com lançamentos concentrados principalmente na Grande Vitória e em municípios em expansão econômica. O movimento reflete a retomada gradual da confiança de incorporadoras, impulsionada pela expectativa de juros mais baixos, demanda reprimida e crescimento populacional em pólos urbanos e litorâneos. Na prática, o aumento de oferta tende a aliviar parte da pressão sobre preços e aluguéis em algumas regiões, mas também exige atenção ao perfil do produto: localização, ticket e padrão serão decisivos para a velocidade de vendas e absorção do estoque.